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自如轉戰海外“自救”

國內長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展正酣,自如卻在此時(shí)選擇把目光投向了海外。

5月20日,自如國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”正式上線(xiàn),首期將為中國赴境外留學(xué)生提供中國香港、英國、美國的高品質(zhì)租住服務(wù)。

對于正在謀劃IPO的自如來(lái)說(shuō),出海顯然是它要給資本市場(chǎng)講的“新故事”,然而,已呈高度秩序化的國際化租住市場(chǎng),未來(lái)能給自如的發(fā)展收益帶來(lái)多少增量,仍有待觀(guān)察。

大拋“百萬(wàn)房源”新目標

據悉,目前,自如比鄰ZABIT已上線(xiàn)自如APP、微信小程序等平臺。顯然,為了這次成功出海,自如已籌備多時(shí)。

首批房源主要位于中國香港,以及英國倫敦、劍橋、考文垂、伯明翰、布里斯托、愛(ài)丁堡等20余個(gè)主要城市核心地段和高校附近,共計2萬(wàn)余間,類(lèi)型包括以學(xué)生公寓、酒店式公寓、服務(wù)式公寓為主的集中式居住產(chǎn)品,以及包括合租、整租在內的分散式居住產(chǎn)品。

目前上述房源已全面上線(xiàn)并開(kāi)放帶看和簽約。

自如還有更大的夢(mèng)想。據介紹,自如比鄰ZABIT未來(lái)還將陸續入駐美國、日本、加拿大、新加坡、澳大利亞等國家和地區,預計提供數以百萬(wàn)的優(yōu)質(zhì)房源。

若按照該計劃順利推進(jìn),自如來(lái)自海外市場(chǎng)的收益將是當前國內市場(chǎng)的數倍,甚至不止。

資料顯示,經(jīng)歷了13年的發(fā)展,自如目前在中國內地市場(chǎng)管理房源超100萬(wàn)間,主要分布在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津、蘇州等10座城市。

由此亦帶來(lái)兩個(gè)疑問(wèn):海外是否有足夠的客源支撐?房源又從何而來(lái)?

據《2023中國留學(xué)白皮書(shū)》,中國香港、英國、美國,是內地留學(xué)生的三大熱門(mén)目的地。

數據顯示,每年從大陸前往香港的在讀留學(xué)生數量約為8.62萬(wàn)人。另外,人才引進(jìn)也在持續加劇香港的租房需求。據香港入境事務(wù)處公開(kāi)數據,2023年各項人才計劃的申請超過(guò)22萬(wàn)宗,約有13.5萬(wàn)宗獲批,其中9萬(wàn)人已經(jīng)赴港,比3.5萬(wàn)的預期目標高出數倍。

而英國的留學(xué)生租賃市場(chǎng)更為廣闊。數據顯示,每年前往英國的留學(xué)生數量高達12.9萬(wàn)人。平均月租金高達11508元,且仍在持續增長(cháng)中,形成每年178億元的巨大市場(chǎng)。

但同時(shí),我們也看到,自2020年開(kāi)始,留學(xué)熱度正在逐步下降。根據最新公布的美國門(mén)戶(hù)開(kāi)放報告(2023)數據顯示,2023年赴美留學(xué)人數達到105.7萬(wàn),同比增長(cháng)11.7%,增幅是近40年最高。但中國內地留學(xué)生繼續下降0.2%,約為28.95萬(wàn)人,比上年減少約600人,占比也繼續下降至27.4%。

當然,即便拋開(kāi)中國留學(xué)生的租賃需求,海外留學(xué)生的不斷增長(cháng)仍能帶來(lái)足夠大的市場(chǎng)空間。如何承載這部分的租賃需求,則成為自如接下來(lái)要思考的重要命題。

為了搶占學(xué)生公寓這個(gè)大市場(chǎng),在此之前,包括KKR、博楓、豐樹(shù)、新加坡勝捷企業(yè)、新加坡基金Cambridge RE Partners等機構紛紛出資收購相關(guān)資產(chǎn),并翻新成學(xué)生公寓進(jìn)行對外出租。遠東烏節(Far East Orchard)更是直接收購了總部位于英國的學(xué)生公寓(PBSA)運營(yíng)商Homes For Students 49%的股份,以擴大其管理房源規模。

自如又將采用何種方式實(shí)現海外市場(chǎng)的拓展?還須等待自如進(jìn)一步給出明確的答案。

增益租,艱難的自救路

自如急于拓展海外市場(chǎng)的心情不難理解。目前,自如在國內市場(chǎng)的發(fā)展早已停滯。早在2019年,自如就宣布管理房源已突破100萬(wàn)間,然而到了2023年,該數字仍未見(jiàn)有任何增長(cháng)。

而在這段時(shí)間里,自如正在沉迷打造另一個(gè)“新故事”——增益租,改變以往平臺出錢(qián)收房改造、從而賺取租金差+空置期的傳統長(cháng)租公寓C2B2C模式。

公開(kāi)資料顯示,增益租業(yè)務(wù)模式包括裝修和出租兩大板塊。裝修業(yè)務(wù)由自如提供、業(yè)主付費;出租則由自如負責,承諾給業(yè)主保底收益,對年度租金總額超出保底租金的增益部分,由自如和業(yè)主按約定比例分成。

如果自如管得好,業(yè)主的出租率就高,收益自然就高,自如就可以收取更高傭金;反之,如果自如管得不好,業(yè)主甚至可以不支付傭金。因此,自如認為,具有租金無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢的增益租模式,更具抗風(fēng)險能力和收益增值能力。

自如同樣期望通過(guò)增益租找到盈利回正的有效路徑。

據公開(kāi)數據,2015年、2016年和2017年,自如累計虧損近13億元;另?yè)悮ぴ缜芭稊祿?019-2021年,自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元?梢(jiàn)自如的經(jīng)營(yíng)壓力不小。

為求發(fā)展,自如的融資需求也變得更為強烈。在2020年之前,長(cháng)租公寓還是門(mén)公認的好生意,自如也吸引了多輪投資,在2020年軟銀10億美元戰略投資之后,自如的投后估值66億美元,是我愛(ài)我家市值的6.5倍。

不過(guò)此后三年,自如再無(wú)披露新的融資進(jìn)展。據了解,期間它通過(guò)旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技發(fā)行了數筆企業(yè)ABS。

自如亦啟動(dòng)上市融資計劃。自2023年以來(lái),每隔一段時(shí)間便傳出自如赴港IPO的消息,然而始終未見(jiàn)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。市場(chǎng)推測,長(cháng)租公寓資金占有量大且盈利低,加上管理亂象頻出、企業(yè)“爆雷”情況不停發(fā)生,也令其在資本市場(chǎng)上難獲青睞。

從目前來(lái)看,增益租這個(gè)“新故事”也未能打動(dòng)投資者。

據自如2023年11月披露數據,自增益租推出三年以來(lái),采用增益租模式的房源已累計近20萬(wàn)間。2022年,自如在托管期的業(yè)主約有35萬(wàn)、在租自如客約130萬(wàn),入住率超90%。

若按100萬(wàn)間管理房源計算,增益租模式僅完成滲透覆蓋20%的房源。

此外,亦有不少業(yè)主反映自如“增益租”房源存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒(méi)保障等情況。這多少反映出,增益租這條路并不好走。

另一方面,大批房源入市、租賃市場(chǎng)需求正在下降,也導致租金不斷下降,從而令自如原本高額租金與服務(wù)費的賽道被擠壓。

為了保證出租率,較早前,自如要求托管業(yè)主在合同期內降低租金,不同意就強制解約,還要業(yè)主賠償裝修折舊費,否則將強制解約。而后,“大范圍強制解約”的消息甚囂塵上。

對于國內市場(chǎng)“卷不動(dòng)”的自如,海外市場(chǎng)拓展或許是實(shí)現“自救”的新路徑。市場(chǎng)亦好奇,在國內始終“水土不服”的增益租模式,到了海外市場(chǎng)能否行得通?

       原文標題 : 世相丨自如轉戰海外“自救”

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫(xiě),觀(guān)點(diǎn)僅代表作者本人,不代表OFweek立場(chǎng)。如有侵權或其他問(wèn)題,請聯(lián)系舉報。

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