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20年前,香港拯救房市之后

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要是當年堅持下去就好了。

文 | 華商韜略 出品人畢亞軍

房地產(chǎn)大熄火的經(jīng)濟低迷與困頓中,從港府到地產(chǎn)商,甚至整個(gè)香港社會(huì )都面臨兩個(gè)選擇:

1、大力拯救房市,繼續用它拉動(dòng)經(jīng)濟。

2、忍住房市的疼痛并化危為機,推動(dòng)經(jīng)濟轉型升級。

進(jìn)退兩難中,香港作出了選擇,也至今在為選擇買(mǎi)單。

【1】

“香港不是自動(dòng)提款機!”

1998年8月13日下午,萬(wàn)眾矚目的港府新聞發(fā)布會(huì )開(kāi)場(chǎng)沒(méi)多久,時(shí)任特區財政司司長(cháng)曾蔭權就如此擲地有聲。

當時(shí),香港股市已被索羅斯等國際炒家持續做空近一年,恒生指數已從此前的16000多點(diǎn)下跌至6000多點(diǎn)。

市場(chǎng)哀鴻遍野,經(jīng)濟系統岌岌可危的關(guān)鍵時(shí)刻,特首董建華秘密進(jìn)京,就13日發(fā)布會(huì )所要宣布的事項爭取到中央政府的堅定支持:港府將于14日入市干預市場(chǎng),阻擊國際金融炒家。

在中央政府的強有力支持下,港府不但打贏(yíng)了這場(chǎng)驚心動(dòng)魄的金融大戰,還賺了數十億美金的賬面利潤。此前在《華爾街日報》鼓吹香港必敗的索羅斯則虧損累累,夾著(zhù)尾巴逃跑了。

但打贏(yíng)金融戰的董建華卻高興不起來(lái)。

1991至1997年,本就不低的香港房?jì)r(jià)6年再漲4倍,整個(gè)香港炒房成風(fēng)。

1995年,怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業(yè),按常理這會(huì )導致房?jì)r(jià)下跌,但最終卻如火上澆油。

一些炒作者卻利用中資為了維穩回歸前市場(chǎng)而接手部分拋盤(pán)的事實(shí),編出內地資金會(huì )在回歸后護盤(pán)香港房市的謠言,甚至還言之鑿鑿:中央政府將為省級以上干部在港置辦房產(chǎn)。

各種傳言之下,香港房?jì)r(jià)無(wú)論炒到多高,都不會(huì )在回歸后下跌幾乎成為全民共識——“1997年之前不在香港買(mǎi)房子就是傻子。”

整個(gè)香港買(mǎi)房炒房成風(fēng),金融機構、地產(chǎn)商忙到凌晨下班是常態(tài)。一些人為了搶到房子,還會(huì )給售樓小姐送上幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的禮品。“就好像買(mǎi)不到房子就是世界末日了。”

瘋炒之下,1995年已均價(jià)高達7萬(wàn)左右每平的香港房?jì)r(jià),竟在此后1年多再漲50%,均價(jià)達到約10萬(wàn)每平,徹底偏離了經(jīng)濟發(fā)展與居民可負擔水平。

到1997年,香港居民平均供樓負擔比已高達93.2%。即:1萬(wàn)元月薪要拿出9320元供樓。很多低收入群體,更是拿出全部薪水也還不起房貸。

如此嚴重透支,若無(wú)外力支撐,是注定是維持不住的。然而,當股市大跌讓香港財富重挫,傳說(shuō)中的外力——內地資金護盤(pán),并沒(méi)有發(fā)生。

當港府干預金融市場(chǎng)時(shí),香港樓市也已一頭栽進(jìn)跳水式的量?jì)r(jià)齊跌,房屋價(jià)格和成交量雙雙下跌超過(guò)50%……

股市和樓市,是香港經(jīng)濟的命。

這兩個(gè)市場(chǎng)一起急跌猛跌,讓香港經(jīng)濟和民生頓入黑暗時(shí)刻,也讓剛剛履職的董建華如臨深淵,如履薄冰。

【2】

二戰后的香港經(jīng)濟快速發(fā)展,城市人口持續增加,但港英政府卻長(cháng)期封鎖核心城區之外的土地開(kāi)發(fā),刻意維持著(zhù)樓市供不應求的局面。

甚至有人認為,推高樓市是港英政府為回歸后的香港故意制造的難題。一個(gè)佐證是,此輪房?jì)r(jià)從1991年開(kāi)始大漲,而港英政府正是從1991年開(kāi)始,進(jìn)一步緊縮了土地供應。

高房?jì)r(jià)之下的樓市繁榮,讓地產(chǎn)商和港英政府財政賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

到1997年,香港地產(chǎn)頭把交椅,恒基兆業(yè)主席李兆基,已身價(jià)超過(guò)150億美元,并且取得華人至今為止在全球富豪榜的最高排名:

全球第四。

到1997年,地產(chǎn)已占香港GDP超過(guò)20%;地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對香港財政的占比也已高達40%。如果算上金融業(yè)中的地產(chǎn)含量,其影響就更大。

這些數字背后,是無(wú)數工薪者擁擠在“豬籠”般狹小空間,拼命賺錢(qián)也供不起樓,甚至望“籠”興嘆的窘境。

被高房?jì)r(jià)推高的營(yíng)商成本,也讓香港其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展承壓,制造業(yè)被迫外遷,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟持續脫實(shí)向虛。

早就看到問(wèn)題的董建華,從競選時(shí)就下定決心:改變土地與樓市政策,平抑房?jì)r(jià),改善民生;加大教育改革,人才培育,改善營(yíng)商環(huán)境,發(fā)展科創(chuàng )產(chǎn)業(yè),推動(dòng)經(jīng)濟轉型。

1997年7月1日,特區成立慶典舉行當天,董建華便打響了改變的第一槍?zhuān)焦剂耸贩Q(chēng)“八萬(wàn)五”的大計劃:

在未來(lái)10年,每年供應不少于8.5萬(wàn)個(gè)住宅單位,并將公屋候租的平均時(shí)間由6.5年縮短至3年——10年內,讓全港70%的家庭自置居所。

港府還同時(shí)成立房屋用地供應督導委員會(huì ),公布了首個(gè)5年賣(mài)地計劃:1999年3月前供應120公頃土地,2002年之前再供應260公頃土地。

這一系列新政點(diǎn)燃了廣大市民,尤其工薪階層已被澆滅的安居夢(mèng)想,也讓世人看到香港更多可能性的未來(lái)。

但當股市、樓市雙雙重創(chuàng ),居民財富和政府財政一起陷入困境。

計劃開(kāi)始抵不上變化,未來(lái)開(kāi)始妥協(xié)給現在。

【3】

到1998年中,幾乎腰斬的房?jì)r(jià),已讓超過(guò)10萬(wàn)購房者成了負資產(chǎn)者。再加上股市重創(chuàng ),整個(gè)香港都被籠罩在暗無(wú)天日,且看不到頭的經(jīng)濟劇痛中。

而且,一切來(lái)得太快了。

從“買(mǎi)不到房子就是世界末日了”,到“買(mǎi)了房子就是買(mǎi)到了世界末日”。短短1年,就從“天堂”到了“地獄”。

此前還在擔憂(yōu)過(guò)熱的香港經(jīng)濟輿論,也很快達成了新共識:

“拯救樓市”,

“拯救經(jīng)濟”,

“拯救負資產(chǎn)者”。

地產(chǎn)商要求政府改變土地政策,取消“八萬(wàn)五”計劃;此前痛恨地產(chǎn)商的一些購房者,也因為房產(chǎn)貶值一改態(tài)度和立場(chǎng),加入到反對的行列。

甚至餐廳服務(wù)生都會(huì )因為經(jīng)濟蕭條之苦,開(kāi)口就罵“八萬(wàn)五”。

重重壓力之下,1998年6月,港府凍結了原定的土地供應計劃;2000年,董建華進(jìn)一步公開(kāi)表態(tài):“金融風(fēng)暴來(lái)臨,根本無(wú)機會(huì )實(shí)施‘八萬(wàn)五’政策。”

即便如此,港府依然頂著(zhù)壓力,確保1998年6月之前已供土地按時(shí)交樓。但當2002年推出最后一批“八千五”房屋,整個(gè)“八萬(wàn)五”累計交樓約25萬(wàn)套之后,這一計劃再也走不去了。

此時(shí),香港樓市已較高點(diǎn)下跌70%,購房業(yè)主平均損失超過(guò)260萬(wàn)港幣。一些深陷債務(wù)的負資產(chǎn)購房者,甚至絕望選擇了自殺。“八萬(wàn)五”則被認為是導致這一切的罪魁禍首。

很多此前支持董建華及其新政的人,也都變成了質(zhì)疑者與反對者,包括一些受益于“八萬(wàn)五”而擁有了房屋的,也因房?jì)r(jià)下跌,利益角色的轉換,從支持者變成了控訴者。

在反對者收集的因為房?jì)r(jià)下跌而自殺的數十起慘案中,一位名叫黎生的自殺者,在自殺5天后才被警察發(fā)現尸體,以及被他裝在上衣口袋的:

一份離婚協(xié)議書(shū)和一份銀行告知單。

告知單上,銀行通知黎生,因為房貸抵押價(jià)值不足,請他在一周內補繳330萬(wàn)現金,不然就要收房拍賣(mài)補虧空。

而黎生還有一個(gè)特殊身份:身前曾是董建華家族企業(yè)東方海外的職員。

這讓他變成了攻擊董建華的“最生動(dòng)案例”,被反復傳播與擴散。但當時(shí)的董建華,需要面對的還有更多。

【4】

“香港要成為在發(fā)展及應用資訊科技方面的全球首要城市,尤其是在電子商業(yè)和軟件發(fā)展上處于領(lǐng)導地位”。

1997年,當董建華如此前瞻未來(lái)時(shí),李澤楷可能是聽(tīng)得最認真的人之一。

當時(shí)方才31歲的李澤楷,已以9.5億美元將老父親幫他買(mǎi)下的Star TV賣(mài)給默多克,并創(chuàng )辦盈科集團于新加坡借殼上市,攜手Intel奮力向高科技撲騰。

如何抓住香港做大科技產(chǎn)業(yè)的機會(huì )?斯坦福歸來(lái)的李澤楷,從硅谷拷貝了一個(gè)想法:在香港興建一個(gè)類(lèi)似硅谷,產(chǎn)學(xué)研一體的科技孵化園。

這便是董建華任內重點(diǎn)推動(dòng),也至今被爭議的——“數碼港”。

李澤楷最初只是建議特區政府獨資建設數碼港,然后由盈科協(xié)助后期招商與運營(yíng)。特區政府看好他的動(dòng)議,但卻無(wú)力投資。1998年,在股市、樓市的雙重沖擊下,香港GDP負增長(cháng)超過(guò)5.8%,財政收入也是斷崖下滑。

政府不愿意出錢(qián),李澤楷于是重修計劃,主動(dòng)請纓,提出了政府出地,盈科出資,共同發(fā)展,共享利益的PPP模式,并說(shuō)服政府:

跳過(guò)招標環(huán)節,直接與盈科簽約。

雖然除了李嘉誠的長(cháng)江實(shí)業(yè)之外,幾乎所有大型開(kāi)發(fā)商都對港府跳過(guò)招標直接與盈科合作不滿(mǎn),但財政吃緊卻又希望將數碼港做成的港府,還是頂著(zhù)壓力強勢選擇了盈科。

港府這樣做是有充足理由的:即便公開(kāi)招標,盈科也是當時(shí)最適合的對象。當時(shí)的香港大企業(yè)界,幾乎沒(méi)有其他人比李澤楷和他的父親,對發(fā)展科技更有意愿和能力。而公開(kāi)招標,的確會(huì )耽誤進(jìn)展。

總投資約160億港元的數碼港,包括4座智能寫(xiě)字樓、一間五星級酒店、一個(gè)高密度住宅社區,以及多元化配套設施。以全資建設作為股本的盈科,最終享有約36%的住宅開(kāi)發(fā)收益以及數碼港運營(yíng)管理權;以土地和基礎建設作為股本特區政府,則享受住宅開(kāi)發(fā)64%收益及其他物業(yè)所有權。

換句話(huà)說(shuō),如果說(shuō)數碼港最后變成了一個(gè)地產(chǎn)項目,那它并不是被李澤楷“騙”成的地產(chǎn)項目,而是立項開(kāi)始就由港府明確立項,且大部分利益亦由港府所有的地產(chǎn)項目。

為什么這么做?核心還是,港府想做但沒(méi)錢(qián),所以用土地交換。

借助當時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)科技熱潮,數碼港一出手就一鳴驚人。1999年5月,獲得數碼港的盈科回港借殼上市,眨眼就成了市值2000多億的科技新貴。

2000年,李澤楷更以超過(guò)千億巨資,擊敗新加坡電信,從英國大東電報局收購了占香港60%電訊市場(chǎng)的固網(wǎng)通訊商——香港電訊,將重組后的電訊盈科推向了5000億港元市值的新高度。

數碼港的招商也很順利。項目動(dòng)工之初,盈科就拿到了惠普、IBM、軟銀、雅虎、華為等超過(guò)70份租賃意向,比爾·蓋茨也都被李澤楷請來(lái)為其站臺。

但災難,也很快來(lái)了。

2000年3月到9月,納斯達克指數從5048點(diǎn)大跌至不足1200點(diǎn),已在全球掀起狂潮的互聯(lián)網(wǎng),泡沫破了。

已經(jīng)擁有一批成功企業(yè)的美國互聯(lián)網(wǎng)都如此,尚還概念的盈科與數碼港自然在劫難逃。此前收購香港電訊的巨大成功,也成了巨大包袱。僅收購所借的130億美元貸款利息,就壓力山大。到2002年9月,電訊盈科的市值已狂跌到不足200億港元。

最幸運的小超人李澤楷眨眼成了最倒霉的人,數碼港的命運可想而知。

數碼港被拉垮,董建華的另一項科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)大計劃——“矽港”,也在無(wú)可奈何花落去。

1997年的董建華,對發(fā)展香港科技產(chǎn)業(yè)的設想是,一手互聯(lián)網(wǎng)科技,一手芯片科技。數次訪(fǎng)問(wèn)硅谷考察學(xué)習后,他提出了以發(fā)展芯片為主的“矽港”計劃,并得到一個(gè)機會(huì ):

剛從臺積電離職的張汝京和漢鼎亞太主席徐大麟,希望低價(jià)獲得200多公頃土地,在香港建設世界級芯片制造基地。董建華非?春眠@一項目,但張汝京的工廠(chǎng)計劃嚇壞了眼里已只有地產(chǎn)的香港人,以高科技名義炒地皮等等輿論,很快一浪高過(guò)一浪。

正為數碼港計劃“背鍋”的港府,因此壓力山大。即便張汝京將計劃大大縮減,修改為首期租用約30公頃土地,其首期計劃也遲遲未獲得放行。失望的他于是改道將工廠(chǎng)設在當時(shí)還相對落后的上海浦東,進(jìn)而有了如今中國大陸最大芯片制造企業(yè)——中芯國際。

當輿論逼著(zhù)港府,在現實(shí)的地產(chǎn)利益與雄心的科技理想之間選擇了土地,已經(jīng)放棄“八萬(wàn)五”的香港樓市政策,也很快改變了潮水方向。

【5】

2002年推出最后一批“八萬(wàn)五”住宅之后,香港房?jì)r(jià)終于止住了下跌趨勢。

但樓市、股市對香港的創(chuàng )傷,已不是止跌可以修復。到2002年,香港:

GDP已從1997年的1773億美元下降至1663億美元;財政收入也于1998年由盈余轉赤字,并在2001-2002財年赤字超過(guò)600億港元創(chuàng )歷史新高。

巨大的財富損失,也讓民生日艱,失業(yè)率持續走高。統計顯示,1997-2002年,香港樓市、股市總市值損失約8萬(wàn)億港元,比同期香港GDP還多。居民失業(yè)率,也從1997年的2.2%上升到2002年的超過(guò)7%。

擺脫居民負資產(chǎn),重啟經(jīng)濟增長(cháng),告別財政赤字,每一個(gè)任務(wù)都緊迫不已。什么才能更快地解決一切呢?

數碼港、矽港、科技產(chǎn)業(yè)都太遙遠了。受夠了經(jīng)濟下行之苦的香港各界,既沒(méi)信心,也沒(méi)耐心繼續聽(tīng)這些長(cháng)期計劃。如何立竿見(jiàn)影,目光最后還是落到了——

重啟房地產(chǎn)。

從廟堂到江湖,大家都相信,只要樓市重啟,房?jì)r(jià)起升,就業(yè)、股市、經(jīng)濟,民生財富,就都會(huì )重啟,也只有樓市重啟才能盡快讓這些重啟。

一系列新舉措也被快速推進(jìn)。

2002年11月,時(shí)任香港房屋及規劃地政局局長(cháng)孫明揚,推出了史稱(chēng)“孫九招”的救市大法。取消土地拍賣(mài)、終止公屋出售……九招的每一招,都指向——讓房?jì)r(jià)重新上漲。

新政一出,房?jì)r(jià)應聲上行。

2003年6月,在中央政府支持下,香港與內地簽署了《內地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿關(guān)系的安排》,進(jìn)一步讓市場(chǎng)對香港樓市前景升溫。

四個(gè)月后,特區政府更面向全世界拋出“投資移民計劃”:在港投資650萬(wàn)港元即符合移民資格,基本上就是,只要在香港買(mǎi)房就可在香港落戶(hù)。

持續刺激之下,香港房?jì)r(jià)重回增長(cháng)并拉動(dòng)香港經(jīng)濟重回增長(cháng)。到2004年,香港經(jīng)濟創(chuàng )下了7.5%的高增長(cháng)率。

一上任就如臨深淵,一直在火線(xiàn)的董建華,終于可以松一口氣了。但8年“抗戰”下來(lái),已經(jīng)68歲的他,也已是滿(mǎn)心的疲憊,健康狀況也大不如前。

2005年3月,“基于對香港、對國家負責的態(tài)度”,他向中央政府提出了辭去特首的請求,并得到批準。

阻礙樓市上漲的最大“絆腳石”終于揮別舞臺,地產(chǎn)商們舉杯相慶,而且,他們還迎來(lái)了一位容易合作的人——

曾在金融市場(chǎng)力挽狂瀾的“老財長(cháng)”,高喊著(zhù)“房地產(chǎn)市場(chǎng)是香港經(jīng)濟的重要基礎”的新特首曾蔭權。

曾蔭權領(lǐng)導的新一屆港府不但徹底將“八萬(wàn)五”遺忘,更進(jìn)一步緊縮供應,刺激房?jì)r(jià)上漲。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之際,香港房?jì)r(jià)已陸續超越此前的高點(diǎn)不斷新高。

即便卸任前一年,曾蔭權已在持續沸騰的民怨中,承認自己執行了錯誤的政策,并宣布恢復政府居屋計劃,香港的高房?jì)r(jià)也已是覆水難收了。

2012年,更傾向董建華政綱的梁振英當選新一屆特首。他一上任就努力平抑樓市、加強科創(chuàng ),并于2015年推動(dòng)成立了特區政府的第13個(gè)局——創(chuàng )新科技與工業(yè)局,但也是有可圈可點(diǎn)的成績(jì),卻未從根本上扭轉格局。

而且,梁振英還遇到一個(gè)新挑戰:高速經(jīng)濟成長(cháng)之下的內地,房?jì)r(jià)也是一輪高過(guò)一輪,甚至讓香港房?jì)r(jià)相對“漲得慢了”,大量?jì)鹊刭Y金因此涌入香港,成為香港最強有力的樓市新買(mǎi)家。從10多億的別墅到數百萬(wàn)的公寓小戶(hù),都有內地的一擲千金。

香港房?jì)r(jià)也因此繼續新高。

到2021年,其中心城區房屋均價(jià)已漲至約15萬(wàn)港元一平。在諸多調查統計中,香港都是全球房?jì)r(jià)最高,住房負擔最重的城市,并且屬于“極度負擔不起”的最嚴重水平。

房?jì)r(jià)“一將功成”背后,卻是董建華20年前立志解決的問(wèn)題,不但依然還是問(wèn)題,而且成了更大的問(wèn)題。

【6】

梁振英曾在施政報告中直言,高房?jì)r(jià)是香港最嚴峻的民生問(wèn)題,也是香港經(jīng)濟問(wèn)題的根源:它阻礙了創(chuàng )新與實(shí)體經(jīng)濟的持續成長(cháng)。

包括數碼港,也的確在相當長(cháng)一段時(shí)間內徹底淪為了地產(chǎn)項目。

數據顯示,到2014年1月,數碼港的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已累計讓港府獲利超過(guò)180億港元,讓盈科獲利超過(guò)60億港元,但它從未真正培育出任何一家有國際性影響力的科創(chuàng )企業(yè)。

李澤楷當初對數碼港的打算是,通過(guò)地產(chǎn)收入的反哺,大幅降低入駐企業(yè)的租金與運營(yíng)成本,形成良性循環(huán)的生態(tài)系統,助推科技創(chuàng )新與創(chuàng )業(yè)。

數碼港也的確做到了租金最優(yōu)惠,但它卻無(wú)法降低香港的整體營(yíng)商成本,改變香港整體的營(yíng)商環(huán)境。

車(chē)庫里的雄心,湖畔花園的因為相信而看見(jiàn),朝氣蓬勃的年輕人……這些才是創(chuàng )新與創(chuàng )業(yè)的關(guān)鍵。

香港有全球持續繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng),但它的年輕人卻漸漸缺少了這些,缺少了夢(mèng)想、闖勁與信心。

這也是今天重做科創(chuàng )夢(mèng)的李家超特首,最大最難的難題。

【7】

當香港被高房?jì)r(jià)所困,面積和人口都小出一大截的新加坡,則靠著(zhù)對居者有其屋的初心不變,對科創(chuàng )與實(shí)體的持續加強,實(shí)現了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟大反超。

新加坡推出首個(gè)制造業(yè)振興計劃的1970年代,香港制造業(yè)占GDP比重高達30.9%,工業(yè)出口占總出口的超過(guò)80%。2000年,香港工業(yè)增加值GDP占比還高達約13%,但到2020年,這一數字已萎縮至約6%。

香港工業(yè)持續衰退之際,新加坡的工業(yè)卻越來(lái)越硬。如今,其制造業(yè)不但占GDP比重超過(guò)20%,而且以高端制造傲立于世界產(chǎn)業(yè)鏈。它生產(chǎn)著(zhù)全球約60%的微陣列、35%的熱循環(huán)儀和質(zhì)譜儀、30%的助聽(tīng)器、20%的半導體設備,同時(shí)還是全球第三大煉油中心,世界性的醫藥生產(chǎn)中心。

彭博創(chuàng )新指數顯示,疫情中的2020年,新加坡制造業(yè)產(chǎn)值依然比2019年增加了7.3%,創(chuàng )新制造力排全球第三;疫情中的2021年,新加坡再上升一位,居世界第二,僅次于韓國。

科技與制造業(yè)的差距,也直接導致香港與新加坡的經(jīng)濟命運逆轉。

1997年香港GDP1774億美元之際,新加坡GDP才1001億美元;2021年香港GDP為3681億美元,新加坡GDP則已到了3970億美元。

人均GDP方面,新加坡2021年已超7萬(wàn)美元,為亞洲最高,香港則不到5萬(wàn)美元。

是什么造就了20年間的命運逆轉?

梁振英對2002年后港府重走地產(chǎn)依賴(lài)路徑的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)或許就是最佳注解。

他說(shuō):“從后來(lái)的經(jīng)歷看,其他行業(yè)包括經(jīng)濟恢復還是比較快的。”翻譯一下就是:

如果香港當初能夠忍住房地產(chǎn)之苦,咬緊牙關(guān),堅定信心,推動(dòng)轉型,其實(shí)是有機會(huì )轉型成功的,甚至轉型已經(jīng)成功了。

但如果沒(méi)有如果。

梁振英回憶起來(lái)也只能是“當然,放到當年,是沒(méi)有人敢講那個(gè)話(huà)的。”

“要是有前后眼,水晶球的話(huà),那當年堅持下去就好了”。

——END——

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       原文標題 : 20年前,香港拯救房市之后

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